Crowdfunding immobiliare: un nuovo modo di investire nel mattone

Consente anche ai piccoli risparmiatori di accedere ad una asset class che per anni è stata riservata a soggetti con grandi patrimoni; e permette ai promotori e sviluppatori immobiliari di reperire nuovi capitali in tempi rapidi. Ecco perché il real estate crowdfunding è uno strumento sempre più utilizzato per finanziare i progetti nel settore immobiliare, in alternativa (ma sempre più spesso in modo complementare) rispetto al tradizionale canale bancario e ai grandi fondi di investimento immobiliare.

Crowdfunding Immobiliare: cos'è e come funziona

Ha mosso i primi passi negli Stati Uniti, dove sono nate le prime piattaforme ‘verticali’ nel 2012. In base ai dati dell’Osservatorio del Politecnico di Milano, a fine 2018 tramite le piattaforme attive negli Stati Uniti erano stati raccolti complessivamente 7,4 miliardi di dollari, mentre in Europa, dove sono arrivate più tardi ma stanno crescendo rapidamente, la raccolta totale è stata di 2,1 miliardi di euro.

Queste piattaforme online di crowdinvesting si distinguono in tre tipologie in funzione del modello di business, permettendo investimenti in capitale di rischio (equity crowdfunding), in capitale di debito (lending) o in entrambi.

• Piattaforme equity: l’investimento avviene attraverso la sottoscrizione di quote del capitale del veicolo societario che promuove il progetto immobiliare; alcune volte (laddove la normativa lo permette) l’investitore è iscritto come proprietario diretto dell’immobile.
• Piattaforme lending: l’investimento avviene prestando denaro ai promotori del progetto immobiliare, che poi lo rimborseranno riconoscendo una remunerazione, che può essere fissa o indicizzata.
• Piattaforme ibride: prevedono entrambi i modelli precedenti.

In sostanza attraverso le piattaforme di real estate crowdfunding gli investitori partecipano al finanziamento di un progetto immobiliare in cambio di una remunerazione del capitale. 

Il progetto proposto tipicamente è relativo: 

• all'acquisto di un immobile affinché sia messo a reddito
• alla ristrutturazione o riqualificazione di una proprietà immobiliare, che pure sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza
• allo sviluppo di un progetto immobiliare greenfield.

Quali opportunità e vantaggi offre investire nel mattone

Tradizionalmente gli investimenti immobiliari sono stati accessibili solo a poche persone, poiché richiedono - per definizione - di immobilizzare risorse consistenti in termini di capitale e, in un secondo momento, comportano una gestione attiva dell'immobile. Inoltre l'investimento immobiliare è caratterizzato da bassa liquidità e da una limitata possibilità di diversificazione.

Il real estate crowdfunding offre soluzioni a molte di queste problematiche, dando innanzitutto la possibilità, come abbiamo detto, di investire i propri risparmi anche se si tratta di somme molto contenute. Un altro vantaggio assolutamente da non sottovalutare legato a questa forma di investimento è il poter delegare al promotore la gestione dell’immobile o lo sviluppo del progetto, ma senza perdere il controllo diretto sull’investimento.

Diventa dunque una interessante opportunità di diversificazione, in quanto abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può investire in un numero superiore di progetti, con la possibilità di diversificare i propri investimenti sia per area geografica che per dimensione, tipologia e durata del progetto. Bisogna considerare a questo proposito che la singola operazione immobiliare ha una durata circoscritta (solitamente pochi anni) e questo consente all’investitore di sapere in anticipo quando il capitale potrà tornare nella sua disponibilità, e dunque di pianificare gli investimenti anche in funzione dell’orizzonte temporale individuato. 

Real estate crowdfunding: Italia e Mercato Immobiliare

Del resto un po’ a sorpresa il secondo trimestre del 2020, nonostante l’emergenza pandemica, ha visto un incremento record dei prezzi degli immobili che sono cresciuti del 3,1% rispetto al trimestre precedente, e del 3,4% rispetto allo stesso periodo del 2019. E si tratta di incrementi che si sono realizzati non solo nell’ambito delle case nuove, che negli ultimi anni avevano sofferto meno la stagnazione del mercato immobiliare, ma anche in quello delle abitazioni esistenti. 

Anzi, queste ultime, con un +3,3% congiunturale e un +3,7% tendenziale, hanno avuto anche performance migliori. 

Si tratta dei livelli più alti dal 2014, e delineano quella ripresa del mercato che solo in Italia tardava a manifestarsi.

Non stupisce che sia al Nordovest, dove la ripresa è stata maggiore dopo il 2014, che la crescita dei prezzi sia stata maggiore, del 5,5% se consideriamo quella annuale tra secondo trimestre di quest’anno e quello del 2019, del 5,8% se parliamo di case già esistenti. E del resto è l’unica area d’Italia in cui il valore degli immobili è già superiore a quello del 2015 di più del 5%. 

Naturalmente la prosecuzione dell’emergenza economica non mancherà di fare sentire le proprie conseguenze anche nel mercato immobiliare, ma gli investimenti di lungo periodo come questi potrebbero essere colpiti meno dei consumi, anche alla luce dell’aumento dei depositi bancari e quello forzato dei risparmi che si sono verificati tra coloro che non sono stati colpiti direttamente dalla recessione, e che ancora una volta sono maggiormente concentrati al Nord.

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